Seguro de título del propietario vs. del prestamista en Texas

En resumen

• La póliza del prestamista protege a tu compañía hipotecaria por el monto del préstamo; la mayoría de los prestamistas la exigen
• La póliza del propietario te protege por el precio de compra y tu patrimonio
• En Texas, las primas de título las fija el estado (TDI): el precio es idéntico en todas las compañías de títulos
• Cuando ambas pólizas se emiten en el mismo cierre, la póliza del prestamista se ofrece a una tarifa "simultánea" muy reducida
• Los compradores en efectivo se saltan la póliza del prestamista, así que la póliza del propietario es su única protección

Qué cubre cada póliza

Una póliza de título del prestamista (a veces llamada póliza de préstamo o del acreedor hipotecario) protege el interés del banco en tu casa. Cubre el saldo del préstamo y se reduce a medida que vas pagando la hipoteca. Protege al prestamista, no a ti, si alguien más adelante impugna el título.

Una póliza de título del propietario protege tu propiedad por el precio de compra completo. Si surge un problema oculto después del cierre —un gravamen sin liberar, una firma falsificada en la cadena de titularidad, un heredero desconocido o un problema de linderos o servidumbre—, la póliza del propietario defiende tu título y puede pagar las pérdidas cubiertas. En Texas se ven algunos de estos con regularidad: gravámenes por impuestos sobre la propiedad sin pagar, gravámenes de constructores por remodelaciones y dudas de herencia en casas antiguas o heredadas.

¿Necesitas ambas en Texas?

Si estás financiando, casi con seguridad necesitarás la póliza del prestamista: es una condición del préstamo. La póliza del propietario es técnicamente opcional, pero muy recomendable, porque sin ella no tienes cobertura para tu propio patrimonio. Es una prima que se paga una sola vez en el cierre y te protege durante todo el tiempo que seas dueño de la casa.

Los compradores en efectivo no tienen un prestamista que exija una póliza, y por eso justamente la póliza del propietario es la que más les importa: es lo único que se interpone entre tú y un defecto de título que no habrías podido encontrar por tu cuenta.

Cuánto cuesta y quién paga

Como las tarifas de Texas las promulga el Texas Department of Insurance, no puedes buscar una prima más barata: es la misma en todas partes, según el precio de venta. Así que elige una compañía de títulos por su servicio, precisión y comunicación, no por el precio.

En la mayoría de los mercados de Texas, incluido Houston, el vendedor suele pagar la póliza del propietario y el comprador paga la póliza del prestamista, pero esto es negociable y se detalla en el contrato de compraventa. Cuando ambas se emiten juntas, la póliza del prestamista se ofrece con un gran descuento por emisión simultánea, lo que mantiene bajo tu costo combinado.

En pocas palabras: obtén ambas cuando estés financiando y no te saltes la póliza del propietario solo porque la etiqueten como "opcional".