Comprar casa en una zona de inundación de Houston: qué saber

La versión corta

• Busque la dirección en el mapa de inundación de FEMA y anote la zona (X, A, AE, V, etc.).
• Obtenga una cotización de seguro contra inundaciones antes de ofertar: los prestamistas suelen exigirlo en las zonas de alto riesgo.
• Pídale al vendedor el historial de inundaciones, los reclamos anteriores y cualquier certificado de elevación.
• Houston se inunda por lluvias intensas, no solo por huracanes; incluso zonas de menor riesgo se han inundado.
• Una zona de inundación no siempre es un no; es un costo y un riesgo que hay que contemplar.

Revise primero la zona de inundación y la elevación

Houston es plana, baja y propensa a lluvias intensas, así que la inundación es una consideración de todo el año, no solo de la temporada de huracanes. Empiece con el Flood Map Service Center de FEMA para encontrar la zona de la propiedad. Las zonas que empiezan con A o V son de alto riesgo (Áreas Especiales de Peligro de Inundación); la Zona X es de menor riesgo. Pero los mapas pueden ir por detrás de la realidad: algunos vecindarios de Houston se han inundado fuera de las zonas de alto riesgo mapeadas. Pregúntele a un agente local sobre el historial real de la calle.

Entienda el costo del seguro

En las zonas de alto riesgo, una hipoteca respaldada por el gobierno federal generalmente exige un seguro contra inundaciones, y es aparte de su póliza de propietario de vivienda. Las primas varían mucho según la elevación, la zona y la cobertura, así que obtenga siempre una cotización real antes de que termine su período de opción. Así el pago estará en su presupuesto y no será una sorpresa después del cierre.

Haga las preguntas correctas antes de ofertar

Texas exige que los vendedores completen un aviso de declaración que cubre las inundaciones conocidas y los reclamos anteriores. Léalo con atención y, además:

• Pregunte si la casa se ha inundado alguna vez, y cuándo.
• Solicite cualquier certificado de elevación: puede reducir las primas.
• Busque señales de agua pasada: pintura fresca en la parte baja de las paredes, zócalos deformados o un condensador de climatización sospechosamente nuevo.
• Verifique si la casa está cerca de un embalse, un bayou o un área de detención.

Errores comunes que evitar

• Renunciar a la inspección o al período de opción para ganar una oferta: nunca haga esto en una zona propensa a inundaciones.
• Suponer que la Zona X significa que no hay riesgo; considere una póliza de todos modos si el presupuesto lo permite.
• Dejar la cotización del seguro contra inundaciones para después del cierre y luego enfrentar un pago que no había previsto.
• Ignorar el drenaje: revise la pendiente del jardín, las coladeras pluviales de la calle y cómo resistió la cuadra las tormentas pasadas.

En resumen

Muchos habitantes de Houston viven felices en zonas de inundación o cerca de ellas; simplemente entraron bien informados. Consulte el mapa de FEMA, cotice el seguro, lea la declaración e inspeccione en busca de agua pasada antes de comprometerse.